杨律师代理被上诉人房屋买卖合同纠纷案，聊城中院驳回上诉人上诉！

　　吉x亮、王x芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　案  由房屋买卖合同纠纷案  号（2018）鲁15民终1819号

​　　山东省聊城市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2018）鲁15民终1819号

　　上诉人（原审被告）：吉x亮，男，1985年10月16日出生，汉族，威胜干燥剂有限公司职工，住山东省烟台市芝罘区。

　　委托诉讼代理人：赵x旺，聊城东昌xx法律服务所法律工作者。

　　委托诉讼代理人：赵x龙，聊城东昌xx法律服务所法律工作者。

　　被上诉人（原审原告）：王x芬，女，1979年9月25日出生，汉族，无业，住山东省冠县。

　　委托诉讼代理人：杨少彬，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。

　　上诉人吉x亮因与被上诉人王x芬房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

　　吉x亮上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判驳回原审原告关于协助办理聊城市嘉明开发区新城邦二期第26幢2单元2152号房屋登记变更手续的请求。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。吉明亮因急需用钱，通过房产中介及时卖出，中介公司的店长是王x芬的丈夫马玉宽，马玉宽看到吉x亮当时的状态，与中介公司所有员工共同利用引诱、诱导、欺骗的方式将涉案房价大幅度下调，其实当时价格已达到55万左右，马玉宽为达到本人想购买该房的目的，立即与王x芬打电话，时间不长王x芬来到店内，装作陌生买房客户，马玉宽明知妻子王x芬来到，不但不介绍真实情况，反而装作不认识，最终该房屋在中介公司所有员工的哄骗下，王x芬以低于市场的价格与吉x亮签订了买卖合同，随即王x芬拿出2万元定金。所以他们之间签订的合同是违反合同法及相关法律规定的。二、原审判决适用法律错误。本案涉案房屋虽然无查封、抵押情形，但由于双方从签订合同至今，房管部门一直没有办理涉案房屋的不动产登记手续。在法律上，本案诉讼双方均未取得涉案房屋的物权权利，因此，双方签订的合同不是物权法第十五条规定的设立、变更、转让和消灭物权的合同。原审法院适用物权法十五条的规定，裁判本案明显与本案案件性质不符。房管部门没有将涉案房产进行不动产登记，尚未达到由吉x亮协助办理房屋登记变更手续的条件。因此，原审法院在主管行政机关未予许可进行不动产登记、颁证的情况下直接以判决书第二项来确定吉x亮现实不可能履行的义务，显失公正，没有平衡双方当事人的合法权益。综上，原审法院对本案适用法律错误，继而作出了错误的判决，请二审法院支持吉x亮的请求。

　　王x芬辩称，王x芬和吉x亮之间房屋买卖合同合法有效，本案一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。首先，涉案房屋买卖过程中不存在欺诈、胁迫的情节，双方通过被吉x亮委托的独立第三方即房产中介公司交易涉案房屋，系真实的意思表示。完全民事行为能力人对自有的合法财产，在意思自治的前提下，具有处置的权利。本案中吉x亮并非无民事行为能力或限制民事行为能力人，其对涉案房屋拥有合法的物权，依法可以买卖该房屋。涉案房屋自拟出售时委托房屋中介机构发出的要约邀请到本案双方当事人的最终承诺并交房止，中间经过了议价、签约、分多次交收定金和房款、吉x亮交房和王x芬入住等多个环节，王x芬购买该房屋的价格高于吉x亮原购置价格，这符合市场价值和交易逻辑，并且王x芬自2017年连续居住至今，期间吉x亮均没有主张任何权利、提出任何异议，现在房产略有增值，吉x亮改称自己受到欺骗，王x芬对此不认可，这亦不符合本案客观事实和常理。根据民事证据规则，吉x亮对自己的主张应当举证证明，否则承担不利后果。其次，王x芬业已将全部房款支付完结且居住至今，涉案合同有效且吉x亮应当履行一审确定的义务。吉x亮和王x芬双方签订的房屋买卖合同约定房款总价44万元，双方协商，吉x亮承担房产证原有契税所要支出的全部金额负责办理程序事宜，直接由吉x亮从房款中扣除1.5万元，因此涉案房屋最终交易金额为42.5万元。房屋买卖合同签订当日王x芬交付吉x亮2万元定金，后又分别于2017年7月18日和2017年11月8日通过工商银行账户转账支付28万元和6万元，以上共计支付金额36万元。尚欠6.5万元房款。根据庭审笔录，在一审庭审中，吉x亮要求房屋更名之前把尾款6.5万元付清的陈述，亦证实了该事实。现在6.5万元，王x芬已于一审庭后即2018年5月17日转账支付完结。据此，吉x亮自愿将房屋出售给王x芬，王x芬业已将房屋全款支付给了吉x亮且连续居住至今，不存在欺诈胁迫等情况，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回吉x亮的上诉请求。

　　王x芬向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的房屋买卖合同有效；2.依法判令被告继续履行合同，协助原告办理聊城市嘉明开发区新城邦二期第26幢2单元2152号房屋登记变更手续。

　　一审法院查明事实：2014年8月21日，吉x亮与聊城市东昌府区尚东置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定吉x亮购买由聊城市东昌府区尚东置业有限公司开发的位于聊城市嘉明开发区新城邦二期第26幢2单元2152号房产。合同签订后，吉x亮按约定向聊城市东昌府区尚东置业有限公司缴纳购房款，该公司亦按约定将案涉房屋交付吉x亮占有。

　　2017年6月24日，王x芬与吉x亮签订房屋买卖合同一份，约定吉x亮以44万元价格将上述房屋出售给王x芬，王x芬应于2017年8月1日前将首付房款30万元存入吉x亮账户内，剩余房款14万元办理完过户手续后，由王x芬办理银行按揭贷款，在银行发放贷款之日由银行向吉x亮支付，如不能办理银行贷款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后，王x芬向吉x亮结清全部房款。合同签订后，王x芬分三次共向吉x亮支付房款36万元，吉x亮亦将案涉房屋交付王x芬占有。

　　另查明，涉案房屋无抵押、无查封，根据法律及相关行政法规规定，已经达到办理不动产登记条件。

　　上述事实，有以下证据证明：《商品房预售合同》、购房款收据、个人贷款结清证明、《房屋买卖合同》、证明、调查笔录及双方当事人的陈述等。

　　一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原被告自愿签订《房屋买卖合同》，该合同是各自真实意思表示，目前涉案房屋已达到办理产权登记的条件，被告吉x亮对案涉房屋拥有处置权，故本案原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。合同签订后，原告王x芬按照协议约定将款项支付给了被告吉x亮，被告吉x亮将房屋交由原告王x芬实际占有，该合同已部分履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”现该房产已达到法律法规规定的办理不动产登记条件，吉x亮有义务继续履行合同，协助王x芬办理房屋登记变更手续。吉x亮要求王x芬提前支付购房尾款，与二人签订的《房屋买卖合同》约定不符，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决：一、原告王x芬与被告吉x亮于2017年6月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、限被告吉x亮于本判决生效后十日内协助原告王x芬办理位于聊城市嘉明开发区新城邦二期第26幢2单元2152号房屋登记变更手续。案件受理费50元，由被告吉x亮承担。

　　二审中，吉x亮提交证据一、照片两张，该照片显示马玉宽属于涉案中介公司新城邦店店长，拟证实当时王x芬购买房屋时，马玉宽不仅未介绍王x芬与其是夫妻关系，而且共同与该店员工哄骗吉x亮，致使吉x亮在未知房屋价款的情况下签订了买卖合同，该买卖合同根据合同法第52条规定，属于无效合同。王x芬质证称，该证据与本案合同纠纷无关，不予质证。证据二、(2015)聊东民初字第1436号判决书、(2017)鲁15民终9号判决书各一份，拟证明在尚未办理不动产登记手续的情况下，只能确认合同有效，并未判决让卖房人协助买房人办理房屋登记变更手续。王x芬质证称，请法庭结合本案实际情况予以酌定。王x芬提交证据一、2018年7月30日聊城市星海物业管理有限公司兴昊分公司出具的证明一份，拟证明自2017年6月至今，该涉案房屋产生的物业费、水费、天然气费均由王x芬缴纳，王x芬占有并实际使用房屋。证据二、2018年7月31日中国工商银行聊城分行转账汇款凭证原件一份，拟证明王x芬于2018年5月17日将约定的剩余房款6.5万元已转结，至此全部房款已缴纳。吉x亮质证称，对证据一真实性有异议。所出示的证明上加盖的公章属于椭圆形章，不是行政公章，不符合公司法及相关规定。该公司应出示王x芬所缴纳的各种费用的正式收据，仅凭一份证明属于孤证。即便是真实的，该证据是在欺骗吉x亮的情形下入住，在该案未审结之前王x芬入住的行为均是违法的。根据法律规定，王x芬的入住尚不构成入住条件，既未获得物权，又不属于物权法中的占用人。所以即便入住也不符合法律规定。对证据二无异议，该款已收到。

　　另查明，吉x亮在一审中辩称的要求房屋更名之前付清尾款6.5万元，王x芬已于一审判决后转账支付给吉x亮。

　　一审法院于2018年4月18日依法向聊城市不动产登记中心工作人员调查，聊城市嘉明开发区新城邦二期2016年已经具备办理房产证的条件。

　　本院认为，本案的争议焦点问题：一是签订合同过程中，王x芬是否存在引诱、诱导、欺骗的情形，致使吉x亮低价出售房屋；二是涉案房屋是否已具备了由吉x亮协助王x芬办理变更登记的条件；三是吉x亮是否应当协助王x芬办理变更登记。

　　关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，房产中介公司的店长马玉宽系王x芬的丈夫，但是案涉房屋的价格、合同均是吉x亮本人与王x芬商讨的，现有证据亦不能证明中介公司其他员工存在引诱情形，吉x亮应当自行承担举证不能的法律后果；且吉x亮作为完全民事行为能力人，在出卖房屋时应该对不动产交易价格有基本的了解及调查，若对王x芬商议的价格不满意，可以寻找其他中介公司及买主，故案涉房屋价格是双方的真实意思表示。一审判决认定事实并无不当，本院予以支持。

　　关于第二个焦点问题。一审法院业经调查，涉案房屋已经具备房屋变更登记的条件。人民法院依职权调查收集的证据是基于人民法院中立的裁判地位。本院对该证据也依法向双方当事人出示，并听取了双方意见。吉x亮称该证据未经质证不能作为证据使用，于法无据，本院不予支持。一审法院调取的该证据程序合法，本院对其证明效力予以确认。

　　关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中《房屋买卖合同》第十条第10项规定：“甲方（吉x亮）应在本合同签订之日起10日内向乙方或丙方提供房屋交易所需资料，并协助办理相应变更手续，逾期视为违约。”依据上述规定，吉x亮作为房屋出卖人，应当按照法律规定和合同约定全面履行自己的义务。现案涉房屋已经具备变更登记的条件，在吉x亮已经违约多日的前提下，王x芬仅要求吉x亮履行合同约定的协助办理变更手续的义务，于法有据，且未加重吉x亮的负担，应当得到支持，一审判决并无不当，本院予以确认。

　　综上所述，吉x亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人吉x亮负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长

　　郭x勇

　　审判员

　　石　x

　　审判员

　　孔x奎

　　二〇一八年八月二十八日